Ve Vinoři se již mnoho let chystá zástavba Zámeckého dvora, v poslední době proběhlo veřejné představení projektu a na zasedání zastupitelstva se bude rozhodovat o postoji Vinoře k tomuto záměru. Ne všichni měli čas zúčastnit se jednání s developerem v listopadu a sám developer na svých webových stránkách prezentuje pouze starý, zcela odlišný projekt. Není proto od věci podívat se na celou věc z několika pohledů, dnes bych rád začal od územního plánu.
Vinořský Zámecký dvůr je prakticky poslední zastavitelné místo v centru Vinoře. Z pohledu developera se jistě jedná o velice zajímavou lokalitu, plochou skoro 30,000m2 umožňuje vybudování rozsáhlého komplexu staveb, na krásném místě, mezi naším náměstím s barokním kostelem a Vinořským zámkem. Kdo místo osobně navštívil, musí uznat, že současný stav je žalostný. Na dvoře jsou celkem necitlivě umístěny různé plechové haly, skupina obytných buněk, uskladněná zemědělská technika a část objektů a zdí je v havarijním stavu. Co v místě může vyrůst, určuje takzvaný územní plán, který je v tomto případě velice benevolentní. Pro běžné lidi ale nejsou všechny zkratky a pojmy uvedené v územním planu moc jasné. Chtěl bych vysvětlit alespoň tři nejdůležitější:
KZP – maximální koeficient zastavěné plochy zjednodušeně uvádí poměr plochy zastavěné vztažené k ploše území (parcely). Například u rodinných domků může být koeficient 0,2 a znamená to, že na parcele smí dům zabírat maximálně 20 % plochy.
KPP – koeficient podlažních ploch se zjednodušeně počítá tak, že se sečtou plochy všech nadzemních pater v domě a tato plocha se vztáhne k ploše parcely. Pokud je KPP větší než jedna, znamená to, že součet podlah ve všech podlažích je dokonce větší než celá plocha parcely, kde se dům staví.
KZ – koeficient zeleně stanovuje minimální podíl ploch zeleně k ploše pozemku.
Pojďme se podívat, co požaduje územní plán v místě Zámeckého dvora. Koeficient podlažních ploch (KPP) maximálně 0,8. Koeficient zeleně (KZ) minimálně 0,5 a maximální počet nadzemních podlaží 3.
Zde je důležité vnímat neustále se opakující termíny minimální a maximální. Územní plán totiž uvádí skutečně limitní hodnoty, které nesmí developer překročit, ale i když to developeři neradi slyší, v žádném případě je nenutí tyto hodnoty zcela vyčerpat. Analogicky je snad možno uvést, že na silnicích mimo obec je maximální povolená rychlost 90 km/h, ovšem snad žádný rozumně uvažující řidič nevyužije tento limit v horských serpentinách nebo za mlhy. Klidně jede rychlostí poloviční nebo i nižší a nikomu to nepřipadá divné. Bohužel developeři ve snaze maximalizovat zisk, jdou ve většině parametrů až na samou hranici povolenou územním plánem.
U nejnovějšího projektu zástavby Zámeckého dvora plánuje developer vystavět 205 bytů v asi 12 bytových domech se třemi nadzemními podlažími (2 nadzemní patra + podkroví) a 240 parkovacích míst. Jak tento projekt koresponduje s limity územního plánu?
Podlažnost 3 patra znamená využití limit územního plánu na 100 %, u koeficientu podlažních ploch šel developer s koeficientem na 94 % limitu, zastavěná plocha 8258m2 představuje využití koeficientu na 83 % a u koeficientu zeleně 0,5 došlo znovu ke 100 % využití maximálního limitu z územního plánu.
Je vidět, že i zde developer neváhal jít až těsně na hranice všech limitů územního plánu, přitom mu nic nebránilo, vzhledem k okolní zástavbě, volit nižší stavby, třeba jen s jedním až dvěma nadzemními podlažími, mohl ponechat větší podíl zeleně, což by vzhledem k blízkému Vinořskému parku působilo mnohem citlivěji. Potom by i zastavěná plocha byla menší a koeficient podlažních ploch také. Bohužel orientace developera na zisk jde proti tomuto přirozenému pohledu na věc. Developer stavbu postaví, rychle prodá a případné problémy, které v místě zůstanou, ho již netrápí. V této souvislosti je zajímavé podívat se na to, kolik budoucích obyvatel těchto bytů developer v projektu uvádí. Pro 205 bytů je to 480 lidí. Při skladbě 34×1+kk, 123×2+kk, 28×3+kk a 29×4+kk mu vychází 480 lidí. To je možná výsledek nějakých akademických výpočtů, ale zkušenosti z nedávno postavených sídlišť Sekyra a Bemett jasně ukazují, že v 1+kk běžně žijí dva lidé a 2+kk často obývá čtyřčlenná rodina s dvěma malými dětmi. Střízlivý odhad skutečného počtu obyvatel těchto 205 bytů je někde mezi 600-650 lidmi. Konkrétní představu o tomto čísle si může obyvatel Vinoře udělat, pokud se přijde podívat do ulic Semtínská a Českodubská. Zde nedávno dostavěné domy Ekospolu a projekt Sekyry, dohromady čítá kolem 230 bytů podobné velikostí. Proto i proudy lidí a aut, které každé ráno směřují ze sídliště, jsou srovnatelné s tím, co bude případně generovat zástavba v Zámeckém dvoře. O počtu bytů ve Vinoři hovoří i statistiky ČSÚ, mezi roky 1980 až 1991 dokonce jejich počet klesal, do roku 2001 se zvýšil o polovinu a v posledních několika málo letech se tento trend neustále zrychluje.
Zde si neodpustím krátký pohled do minulosti. V roce 1869 měla obec Vinoř 906 obyvatel a trvalo 122 let, než se počet obyvatel zdvojnásobil na 1851 v roce 1991. Pak nastal zlom a lidí v městské části Praha Vinoř začalo přibývat rychleji. Během deseti let vzrostl počet obyvatel o 25 % a nyní se počet akceleroval skutečně dramaticky a další nárůst o 25 % nastal za pouhé 3 roky. To, na co naši předci potřebovali století, my stihneme za pár let. Pomalý a přirozený rozvoj obce mohl být reflektován výstavbou potřebné infrastruktury, postavila se škola a když po padesáti letech nestačila, začalo se uvažovat o další. Byly zde obchody, hospody, hřbitov, ordinace doktora, sokolovna a to vše se nějak vyvíjelo. Když byla poptávka a peníze, postavila se časem další hospoda, vydláždila se cesta do sousední obce, nebo se dokoupily židle do místního kina v sokolovně. Bohužel dnes, kdy developeři nakoupí parcely, rychle postaví cokoli, co jim přinese maximální zisk, a rychle odejdou, to nějak nefunguje. To, co se budovalo sto let, nejde nyní postavit za dva roky, i když lidí přibylo stejně, jako za oněch sto let. Do sídliště Sekyry a Bemettu se během jednoho roku nastěhovalo skoro tisíc lidí a co se dělo s infrastrukturou městské části? Vedení obce se podařil skoro zázrak, když bylo během několika měsíců tohoto roku zrekonstruováno několik tříd staré školy pro naše nejmenší. Ale co dál? Vznikly nějaké nové autobusové zastávky? Máme zde několik nových ordinací? Zvětšil se hřbitov? Postavil někdo nový dům pro seniory? Vznikla nějaká nová dětská hřiště. Otevřel se nějaký nový větší obchod? Máme novou čističku? Přibyly autobusové linky? Kolik je nových laviček a odpadkových košů? Postavily se nějaké nové silnice, aby každé ráno netrčely z Vinoře kolony aut na všechny strany? A kolik nových pracovních míst zde vzniklo v posledním období? Nechť si každý odpoví sám.
K tabulce ČSÚ je nutno poznamenat, že se jedná pouze o lidi přihlášené k trvalému pobytu ve Vinoři. Zvláště v nových sídlištích bylo hodně bytů zakoupeno jako investice a odhadem minimálně 20 % nových bytů je pronajímáno. Tam většina nájemníků nemá zřízen trvalý pobyt a tak i když pravidelně užívají infrastrukturu městské části, ve statistikách nefigurují. Stejně tak i třeba desítky lidí z ubytovny v Zámeckém dvoře a dalších podobných objektů. Střízlivý odhad uvádí, že koncem roku 2011 je nyní ve Vinoři kolem 4300 obyvatel (započteni jsou nově příchozí v tomto roce a lidé zde žijící bez trvalého bydliště ve Vinoři)
Zajímavé je i porovnání nynější velikosti Vinoře s jinými městy v ČR. Podle počtu obyvatel je Vinoř 3x větší než Špindlerův Mlýn, výrazně větší než Rokytnice nad Jizerou nebo Lázně Bohdaneč a jen o něco málo menší než Mníšek pod Brdy a Zruč nad Sázavou. Pokud bude trend nárůstu obyvatel ve Vinoři pokračovat stejně jako doposud, posledně dvě jmenovaná města do 2 let hravě doženeme a za sedm let budeme mít stejně obyvatel jako Semily (něco přes 8 tisíc). Zásadní rozdíl je v tom, že Semily jsou okresní město s kompletní infrastrukturou, která této velikosti odpovídá. Jen pro informaci, Semily mají dvě základní školy, střední odbornou školu a Gymnázium, kulturní dům, kino, nemocnici s poliklinikou, domov pro seniory, několik hotelů a plně integrovanou dopravu včetně vlakového a autobusového nádraží. Pobočky bank, pojišťoven, bankomaty a podobné věci ani nepočítám. Na tomto propastném rozdílu jsem chtěl demonstrovat, že pro určitou kvalitu života daného počtu obyvatel, je nutnému mít i odpovídající zázemí, pokud se nechceme stát jen noclehárnou na okraji Prahy, odkud lidé za vším, co potřebují, jezdí do centra. Extrémně rychlý nárůst obyvatel by měl být buď kompenzován masivní výstavbou infrastruktury (tím samozřejmě nemyslím, že by Vinoř měla mít vlastní nemocnici), nebo se prostě musí omezit výstavba a tím i přísun stovek nových obyvatel ročně. Dělat si iluze, že v době krize dojde k financování ze strany Magistrátu (rozpočet městské části na to rozhodně nestačí), nemůže ani největší optimista. Proto zůstávají jen dvě možnosti:
1) Městská část se minimálně několik let bude stavět negativně k dalším velkým developerským projektů.
2) Developeři přizpůsobí své projekty místu, situaci a požadavkům městské části a zároveň se budou skutečně aktivně podílet na dobudování infrastruktury Vinoře
Zvláště u druhé možnosti je nutné upozornit, že developer za byty v rozsahu představeného projektu utrží částku odhadem kolem ¾ miliardy Kč, takže to, čeho jsme byly svědky v minulosti, kdy městská část dostala dar několik set tisíc, nelze rozhodně považovat za aktivní podporu budování infrastruktury Vinoře. To byla spíše almužna, kterou městská část v době tuhé zimy utratí během měsíce jen za údržbu silnic a chodníků! Je smutnou skutečností, že v době před rokem 1989 se i při výstavbě ošklivých panelákových sídlišť alespoň občas myslelo na mateřské školky, restaurace, samoobsluhy, zastávky MHD a další objekty občanské vybavenosti. Rozhodně to bylo častěji, než tak činí současní developeři, ženoucí se pouze za maximálním ziskem. A pokud se proti tomu lidé důrazně nepostaví, nelze doufat v nějaký samovolný přerod developerů ve filantropy.
Ač stavební inženýr, v žádném případě netvrdím, že uvedené názory ohledně výstavby ve Vinoři jsou jediné správné a byl bych moc rád, pokud bych tímto odstartoval širší debatu o budoucí podobě Vinoře. Pokud má kdokoli zájem dozvědět se více o projektu zástavby Zámeckého dvora, na Úřadu městské části jsou barevné kopie projektu, nechť si je každý prohlédne a udělat si vlastní, zcela nezávislý názor na zmiňovanou výstavbu.
Za několik dní bude zasedat zastupitelstvo MČ a bude přijímat stanovisko k této plánované výstavbě. Neváhejte a přijďte, ptejte se zastupitelů, které jsme si zvolili, a řekněte jim svůj názor. Jsou zde pro nás a mají prosazovat naše zájmy. Není žádná síla, která by mohla přinutit volené zastupitele přijmout usnesení, jež budou v rozporu s přáním obyvatel Vinoře
Michal Biskup, člen Sdružení pro Vinoř
e-mail: sdruzeniprovinor@seznam.cz
V příštím článku se chci věnovat dopravě a napojení plánované stavby na vinořské komunikace. Pokud máte nějaké dotazy, náměty, připomínky, neváhejte nám je poslat na uvedenou e-mailovou adresu.
Seznam použitých informačních zdrojů
Územní plán Prahy: http://wgp.urm.cz/tms/internet/vykresy_up/index.php
Seznam měst ČR : http://cs.wikipedia.org/wiki/Seznam_m%C4%9Bst_v_%C4%8Cesku_podle_po%C4%8Dtu_obyvatel
Návrh nového ÚP: http://wgp.urm.cz/kup/
Stránky okresního města Semily: http://www.semily.cz/
Hystorická data o počtu obyvatel Vinoře: notes3.czso.cz/csu/2011edicniplan.nsf/t/…/s26_140_let_mc.xls
Údaje o počtech bytů: ČSÚ
